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2013年房地产市场形势分析与2014年展望
2014-11-13
来源:未知
点击数: 4999          作者:未知
  • 国家信息中心 房地产信息处

    2013年,全国房地产市场整体保持回升势头,房地产主要指标增速均出现回升,新开工面积和销售面积反弹强劲,土地购置面积增速由负转正,房价上涨幅度逐月加快,九成以上城市房价同比出现上涨,近三成城市房价涨幅超过10%。

    一、政策影响分析

    2013年,房地产调控政策整体延续了2012年的调控思路,限购、限贷政策继续实施,抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。

    2月下旬,国务院常务会议确定了加强房地产调控的五项措施,简称“国五条”,从五个方面加强房地产调控,包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等。随后国务院办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,对“国五条”的措施做了进一步细化。“国五条”措施的出台及其细则的公布,掀开了2013年度房地产调控的大幕。

    “国五条”出台后,短期内对市场影响巨大,3、4月份各地二手房成交量大幅飚涨,多数城市涨幅超过3倍。但从二季度起,政策效果逐渐减弱,市场回归此前的回暖态势,各城市房屋销售形势出现较为明显的好转。

    下半年,随着十八届三中全会和中央经济工作会议的召开,新一届政府的房地产调控思路逐渐清晰。加强住房保障,逐步建立房地产调控长效机制,理顺政府和市场的关系将是未来政策的调整方向。土地制度改革、房地产税改革以及住房保障建设是三中全会提出的重要内容,配合着其他深化改革的政策,预计未来的房地产市场将逐步回归其核心属性,即满足居民居住和生活需要,满足其他各行业的办公和经营需要。

    四季度,以北上广深为代表的近20个重点城市,纷纷出台了进一步做好房地产市场调控工作的通知,这些通知基本上是“国五条”有关规定的重申,但在限购政策、提高建房用地供应量、提高自住商品房供应量等方面有所调整,调控力度有所收紧。

    二、2013年全国房地产市场运行情况

    1.房地产开发投资增速有所加快

    2013年1-11月,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%,增幅比上年同期加快3.8个百分点。其中,商品住宅完成投资53112亿元,增长19.1%,同比加快7.2个百分点。


    2.新开工面积出现强劲反弹,增速较上年提高明显

    2013年1-11月,全国商品房新开工面积为18.11亿平方米,增长11.5%,与上年同期相比增速加快18.7个百分点。


    3.房屋销售销售增速明显加快,增速超过20%

    2013年1-11月全国商品房累计销售面积110807万平方米,同比增长20.8%,增幅与2012年同期相比加快18.4个百分点。从各地区情况来看,福建、新疆、西藏、湖北、贵州、安徽、上海、海南、江西、江苏等省市销售增长较快,增速超过30%,重庆、内蒙古、云南、黑龙江、吉林等省增速则不到10%。


    4. 房地产开发资金来源增增长较快,但速逐月回落

    随着2012年年底房屋销售形势的明显好转,2013年房地产开发资金来源增长较快,前两个月增速达33.7%,随后逐月平稳回落。2013年1-11月,全国房地产开发企业本年资金来源109475亿元,同比增长27.6%。

    5. 土地购置面积由负转正

    2013年1-11月,全国房地产企业土地购置面积为34773万平方米,增长9.9%,与上年同期相比增幅提高24.7个百分点。


    6.房价同比涨幅逐月加快,环比涨幅出现小幅平稳回落

    从70个大中城市住宅销售价格指数上看,价格指数呈现出“逐月上升”的特征,房价同比出现上涨的城市个数自5月份起连续7个月保持在69个,上涨城市个数居高不下。

    从同比价格指数看,2013年1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为0.7%,随后逐月上升,到11月份涨幅增加到9.6%。从同比上涨的城市个数来看,1月份为53个,2月份上升到62个,3月份起,上涨城市个数持续在67个以上。


    11月份,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,比2012年12月份增加29个;二手住宅价格同比上涨的城市有68个,比2012年12月份增加43个。新建商品住宅价格环比上涨的城市个数有66个,比2012年12月份增加12个,房价上涨趋势较为明显;二手住宅价格环比上涨的城市个数有63个,比12月份增加17个。

    从具体房价涨跌幅度来看,11月份70个大中城市商品住宅价格同比涨幅的平均值为9.6%,比2012年12月份高9.7个百分点,创2011年1月以来的新高。从分布上看,涨幅超过5%的城市个数有67个,涨幅超过10%的城市个数有23个,房价上涨趋势较为明显,尤其是北上广深等一线城市,房价同比涨幅均超过20%。、

    2013年各月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况








    三、重点区域和城市运行分析

    (一)环渤海地区:供给大幅增长,住宅需求走势平缓

    从供给方面来看,2013年1-10月,环渤海地区房地产开发投资额为9346.1亿元,同比增长10.7%,其中住宅投资6034.6亿元,增长12.2%;土地购置面积为2247.7万平方米,同比增长1.5%。商品住宅新开工面积7997.7万平方米,同比下降8.2%;商品住宅竣工面积为3620.2万平方米,同比下降2.4%。供给小幅回落。

    从需求方面来看,2013年1-10月,环渤海地区商品住宅销售面积为6508万平方米,同比增长9.0%;商品住宅销售额为5915.6亿元,同比增长15.0%。需求增长平缓。

    从价格上看,2013年1-10月,环渤海地区重点城市商品住宅平均价格为8137.4元/平方米,同比上涨5.6个百分点。

    典型城市分析:北京

    2013年1-10月,北京市完成房地产开发投资2475.8亿元,下降1.7%;其中,住宅完成投资1222.2亿元,下降5.1%。土地购置面积为439.1万平方米,同比上涨128%。

    1-10月,北京市商品房新开工面积为2572.3万平方米,同比上涨2.2%。其中,商品住宅新开工面积为1293.6万平方米,同比下降2.0%。

    1-10月,北京市商品房销售面积为1453.6万平方米,同比上涨10.7%。其中,商品住宅销售面积为1044.2万平方米,同比上涨3.1%。商品房销售金额为2797.4亿元,同比上涨18.1%。其中,商品住宅销售金额为1968.7亿元,同比上涨9.9%。

    从商品住宅平均销售价格来看,2013年1-10月,北京市商品住宅均价为18854.5元/平方米,同比增长6.6%。

    (二)长三角地区:土地供给增长平稳,住宅需求增幅减缓

    从供给方面来看,2013年1-10月,长三角地区房地产开发投资额为5481.8亿元,同比增长15.9%,其中住宅投资3306.3亿元,增长13%;土地购置面积为573.6万平方米,同比增长28.5%。商品住宅新开工面积3713万平方米,同比下降1.7%;商品住宅竣工面积为2184方米,同比增长2.6%。供给增长温和。

    从需求方面来看,2013年1-10月,长三角地区商品住宅销售面积为3758.7万平方米,同比增长26.5%;商品住宅销售额为5343.9亿元,同比增长41.8%。需求增长上扬。

    从价格上看,2013年1-10月,长三角地区重点城市商品住宅平均价格为10123.1元/平方米,同比上涨12.1个百分点。

    (三)泛珠三角地区:供给分化,需求增幅有所回落

    从供给方面来看,2013年1-10月,泛珠三角地区房地产开发投资额为2422亿元,同比增长20.4%,其中住宅投资1606.6亿元,增长23.7%;土地购置面积为256.9万平方米,同比增长5.5%。商品住宅新开工面积2353.4万平方米,同比增长41.4%;商品住宅竣工面积为823.9方米,同比下降18%。供给出现涨跌分化。

    从需求方面来看,2013年1-10月,泛珠三角地区商品住宅销售面积为2308.8万平方米,同比增长25%;商品住宅销售额为3092.5亿元,同比增长46.5%。需求增长稳步上升。

    从价格上看,2013年1-10月,泛珠三角地区重点城市商品住宅平均价格为9810.4元/平方米,同比上涨17.1个百分点。

    四、2014年房地产市场走势预测

    通过对1998年1月-2013年11月各月房地产有关统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向,利用ARIMA预测模型,我们对2013年和2014年全国房地产市场的主要指标预测如下:

    2013年全年,房地产保持平稳回升,房屋新开工面积、销售面积增长较快,土地购置面积增速由负转正,房价涨幅逐月加快,全国各城市房价同比出现“普涨”现象。

    2014年,如果中央和地方政府继续延续当前的房地产调控政策,预计全国房地产市场将出现小幅回落态势,尤其是房屋销售形势会明显比今年偏紧,但房地产开发投资受保障性住房建设的影响将保持相对平稳。

    固定资产投资和房地产开发投资“一增一减”:预计2013年全年,固定资产投资完成额(不含农户)达到43.61万亿元,增长19.5%,增速较2012年小幅回落1.1个百分点。其中房地产开发投资完成8.49万亿元,增长18.2%,增幅同比加快1.9个百分点。

    2014年,预计固定资产投资和房地产开发投资仍保持“一增一减”的特征。固定资产投资增速继续小幅回落,房地产开发投资增速小幅上升。其中,固定资产投资(不含农户)完成51.79万亿,增长18.8%,增速较上年回落0.8个百分点;房地产开发投资完成10.05万亿,增长18.5%,增速小幅上升0.3个百分点。

    房地产开发投资增幅冲高后出现回落:预计2013年全年,房地产开发资金来源达到12.11万亿元,增长25.4%,增幅同比加快12.8个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比,增幅高7.2个百分点。

    2014年,房地产开发资金来源预计会有所回落,预计增长20.4%,达14.60万亿元,增速与上年相比回落4.9个百分点。其中,国内贷款达2.35万亿元,增长20.3%,增速回落11.9个百分点,个人按揭贷款达1.54万亿元,增长13.9%,增幅同比回落15.0个百分点。

    新开工面积增幅加快,竣工面积出现负增长: 2013年,商品房施工面积增幅保持基本稳定,新开工面积增长较快,但竣工面积受上年度新开工面积下降影响,出现负增长。预计2013年全年商品房新开工面积19.51亿平方米,增长10.0%。商品房竣工面积受上年度房屋新开工面积负增长的影响,首次出现负增长,预计2013年商品房竣工9.52亿平方米,下降4.2%,这是自1998年住房制度改革以来商品房竣工面积首次出现负增长。

    2014年,受保障性住房建设加快的影响,房地产企业开发房屋新开工面积达21.57亿平方米,增长10.5%,增幅较2013年加快0.5个百分点。商品房竣工面积9.47亿平方米,下降0.6%。

    2013年销售形势明显好转,2014年销售增速出现回落:2013年,房地产市场销售形势明显好转,全年房屋销售面积增速实现两位数增长,全年实现商品房销售面积13.11亿平方米,增长17.8%,实现销售额8.18亿元,增长26.9%,增速较2012年分别加快16.1和16.9个百分点。

    2014年,随着新一界政府更加强调经济结构升级调整和经济发展的质量和效益,预计房地产销售形势会有所收紧。预计2014年全年商品房销售面积和销售额分别实现14.49亿平方米和9.69亿元,分别增长10.5%和18.5%,增幅较2013年分别回落7.4和8.4个百分点。

    2013年土地购置面积实现正增长,2014年再次转负:2013年,随着房屋销售形势的好转,土地购置意愿明显改善,整体增速由负转正,但增幅不高。预计全年完成购置土地面积为3.63亿平方米,同比增长1.8%,增幅较2012年相比加快21.3个百分点。

    2014年,随着全国房地产市场形势的回落,预计土地购置意愿将受到抑制,预计土地购置面积将再次出现负增长,但降幅较小。预计2014年土地购置面积为35062万平方米,同比下降3.4%。

    从重点城市房价走势情况来看,2013年以来,全国70个大中城市房价涨幅逐月加快,尤其是北上广深等一线城市房价上涨显著,涨幅超过20%。预计随着三中全会有关政策的明朗化和部分重点城市出台紧缩性的楼市调控新政,预计2014年的房价涨幅会有所回落。


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